KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVALARI

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin dava yolu ile feshi” başlığı altında kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle, “gereksinim, yeniden inşa ve imar” kenar başlığı altında ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye ilişkin uygulama ve içtihatlar 6570 Sayılı Kanunun uygulaması döneminde oluşmuş ve yerleşmiştir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları

Kiraya verenin, kendisinin, eşinin, altsoyunnun (çocuk torun vs.), üstsoyunun (anne, baba, babaanne vs.) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin (nafaka vermekle yükümlü olduğu kişi vb.) konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kiralanan taşınmazı kullanma zorunluluğu varsa, kiraya veren kiracının tahliyesini talep edebilir. Kiraya verenin sayılan bu kişilerin ihtiyacı nedeniyle kiracının tahliyesini talep edebilmesi için, öncelikle bu ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekmektedir. İhtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığı her somut olayda ayrıca değerlendirilmelidir. İhtiyacın gerçek ve samimi olmasının yanı sıra sürekli ve zorunlu da olması gerekir.

Yargıtay kararlarında, devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyacın tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyacın da tahliye sebebi olarak kabul edilemeyeceği açıkça belirtilmiştir. Bu durumda davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerektiğini söyleyebiliriz.

T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2015/7043 K: 2015/7734 T: 1.10.2015

“ÖZET: Dava, işyeri ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Davacı, halen işi bulunmayan torununun, kahvehane olarak işletilen dava konusu kiralananı aynı şekilde kahvehane olarak işleteceğinden bahisle, kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiş olup tanık beyanları ve davalı tarafın ihtiyacın samimi olmadığı konusunda dosyaya herhangi bir delil sunmadığı gözetilerek davacının torununun, işyeri ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunun kabulü gerekir. Ayrıca Ziraat Fakültesi mezunu olan ihtiyaçlının mesleği ile ilgili bir iş dışında başka bir iş yapmak istemesi, ihtiyacın samimi ve gerçek olmadığı olarak değerlendirilmez. Bu durumda, mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekir.”

T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2012/814 K: 2012/4701 T: 22.3.2012

“Olayımıza gelince; taraflar arasındaki uyuşmazlık ihtiyaç iddiasının samimi olup, olmadığı noktasındadır. Davacı ihtarnamede ve dava dilekçesinde taşınmaza kendi ihtiyacı olduğunu belirtmiş, ancak daha sonraki beyanlarında taşınmaza kayın pederinin ihtiyacı olduğunu, son olarak da oğlunun evlenerek bu evde oturacağını, kayınpederinin de onunla birlikte oturacağını bildirmiştir. Ancak ihtiyaçlı oğlunun nişan ve evlilik hazırlığı içinde olduğuna dair

bir belge ve delil ibraz etmemiştir.Davacı tanığının ihtiyaç iddiasına ilişkin bir beyanı yoktur. Davacı ihtiyaç iddiasının gereçek samimi, zorunlu olduğunu kanıtlama yükümlülüğü altındadır. Mevcut delillere göre iddianın kanıtlandığından bahsedilemez. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmiş olması doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” Tahliye Edilen Taşınmazın Yeniden Kiralanması 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde “yeniden kiralama yasağı” düzenlenmiştir. Buna göre, kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle kiralanan taşınmazın tahliyesini sağladıktan sonra, haklı bir sebebi olmadıkça, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde ise, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Kanunun bu düzenlemeyle amacı hakkın kötüye kullanılmasını engellemek ve kiracıların hak kaybının önüne geçmektir. Düzenlemede 3 yıllık yeniden kiralama yasağının istisnası yapılarak bu istisna “haklı sebep” kavramıyla ifade edilmiş ve hâkime somut olaya göre takdir yetkisi verilmiştir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme, Dava Açma Süresi

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre tahliye davaları, taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılır. Bunun dışında, kira sözleşmesinde yer bakımından başka bir mahkeme tayin edildiyse, tahliye davası bu mahkemede de açılabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Bununla birlikte, kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Tahliye davası sonunda Mahkemece davanın kabulüne, yani taşınmazın tahliyesine karar verilirse, bu karar icraya konularak taşınmazın tahliyesi sağlanır.

Yeni Malikin Gereksinimi

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davaları, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde “yeni malikin gereksinimi” kenar başlığı altında düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan taşınmazın herhangi bir sebeple el değiştirmesi durumunda, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olmaktadır. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açarak kira sözleşmesini sonra erdirebilir. Bunun için kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kira sözleşmesine konu taşınmazı kullanma zorunluluğu olduğunu ispat etmesi gerekir. Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebileceği gibi, dilerse bu hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Bu sitedeki tüm yazı ve içerikler Kurtulus & Partners Law Firm aittir