Yeni müteahhitlik kavramı hakkında her şey!

/, Kadir Kurtuluş/Yeni müteahhitlik kavramı hakkında her şey!

Yeni müteahhitlik kavramı hakkında her şey!

Gayrimenkul sektöründeki tüketici, müteahhit ve devlet üçgeninde hukuki problemlerin nedenlerini Avukat Kadir Kurtuluş’a sorduğumuzda, hukuki boyutun sonuç olduğunu, nedenine bakılırsa ülkedeki müteahhitlik kavramının sorgulanması gerektiğini, belirtti.

Avukat Kadir Kurtuluş yaptığı açıklamada;

Ülkemizde müteahhitlik kavramı olması gerektiği gibi kurumsal ve organizasyonel yapıda değildir. Bu kurumsal yapı ve organizasyonel eksiklik hem müteahhitin kendisini hem de projelere yatırım yapan, konut veya ofis alan tüketiciyi mağdur etmektedir.

Bu mağduriyet müteahhitin ;

1. Ekonomik sıkıntı çekmesi

2. İş geliştirme bilgisinin azlığı

3. Hukuki alt yapı eksikliği

4. Likidite döngüsünün kontrolsüzlüğü gibi sebeplerden kaynaklanmaktadır.

Aslında izah etmeye çalıştığımız yukarıdaki toplam ticaret döngüsünün yarattığı negatiflik tüm hukuki sorunların kaynağını teşkil etmektedir. Hukuksal sorunlarla mücadele etmek tabii ki görevimiz fakat kaynağında çözüm ülkemiz için çok daha ekonomik ve rasyonel bir çözüm olacaktır.

Peki bu kaynağa nasıl ineceğiz. Sorunun kaynağında müteahhitlik kavramının doğru anlaşılmaması yatmaktadır. Müteahhit kelimesinin İngilizce karşılığı “constructor”’dır, fakat Avrupa ve Amerika ülkelerinde “constructor” kelimesinin ne olduğunu arkadaşlarıma sorduğumda bizdeki “taşeron”’a, yani inşaatı yapan kimseye denk geldiğini çok iyi anladım. Hakikaten de ABD ve Avrupa ülkelerinde inşaat yapım ve proje süreci kollara ayrılmıştır.

Şöyle ki, herhangi bir projenin yapımında :

1.Proje geliştirici (Developer)

2.Müteahhit (Taşeron)

3.Finansal kaynak sağlayıcı (Fund)

4.Satış acentası (Agency)

5.Diğer hizmet sağlayıcıları (Hukuk, mimari v.b)

gibi 5 ayrı grup yer almaktadır.

Sonuç olarak bir projenin üretilmesinde bu 5 ayrı grup birbirinden bağımsız şekilde ve kar marjları belirlenebilir makul seviyede olmak üzere işleri yapmaktadırlar. Türkiye’ye döndüğümüzde ise proje geliştirici de, müteahhit de, finansal kaynak da, satış da, hukukçuluk da müteahhitin omuzlarındadır. Bu yük müteahhiti aşırı risk almak zorunda bırakıp iflasa kadar sürükleyebilir. Öte yandan da yurtdışındaki müteahhitlik modelinde kar marjları birden fazla firmaya makul seviyelerde bölünmekteyken Türkiye’de ise kar marjı bütün bu işleri yapmaya gayret eden müteahhite kalmaktadır. Dolayısıyla diğer sektörlerde faaliyet gösteren şirketler de bu kar marjının verdiği iştahla müteahhitliğe soyunmaktadırlar. Halihazırda ülkemizde kurumsallaşmış bir müteahhitlik firması bile Amerika’ya Avrupa’ya nazaran organizasyonel yapı eksikliği içerisindeyken diğer sektörlerden müteahhitliğe geçiş yapan insanların çok daha risk altında olacağı unutulmamalıdır. Bu kimseler bu yöntemle başarılı oldukları diğer temel iş kolunu da riske atmakta ve ülkedeki sektörel dengeleri bozmaktadır.

Müteahhitler bu tüm işleri tek elde toparlama yöntemiyle yüzde 50’lere varan hatta bazı durumlarda daha da fazla oranlarda karlılık elde etmektedirler. Bu bir gerçektir.  Ancak bu riski alıp bu karları elde etmek istemenin bir bedeli var! Bu bedeli de sırasıyla müteahhit, tüketici ve ülkemiz ödemektedir. Müteahhit bu kar marjını elde edilebilecek en doğru ve başarılı sonuç olarak düşünmektedir ancak uzun vadede sürdürülebilir başarı yakalayabilmek için müteahhitlerin bu çok yüksek oranda getirisi olan ve tüm yükün kendi omuzlarında olduğu yapılanmadan vazgeçip tıpkı ABD ve Avrupa’daki gibi bölünmüş yapıda çalışılan sisteme geçmesi ve marka yaratmayı ön planda tutması gerekir. Rusya’da ve Avrupa’da ve dünyanın her yerinde faaliyet gösteren büyük Türk inşaat firmaları çalıştıkları ülkelerdeki bu sistemin işlemesi dolayısıyla bu sisteme ayak uydurarak sürekli başarı elde etmişlerdir.

Bu sürdürülebilir başarıyı sekteye uğratacak olan; tüm yükün tek elde toplandığı sistemin bazı zararları vardır. Satış, iş geliştirme, arsa geliştirme her biri tek başına uzmanlıkla yürütülmesi ve ciddi analizi yapılması gereken işlerdir ancak müteahhit tüm bunları tek başına yapmaya kalktığı zaman işin hakkettiğinden daha az bir sürede, daha az ARGE çalışması ile hareket ederek ülkedeki konut ve ofis stokunun zamansız, gereksiz ve plansız artmasına sebep olmaktadır. Hâlbuki bir ülkenin kaynaklarının verimli kullanımı ve selameti açısından konut ve ofislerin tam zamanında tedarik edilmesi gerekmektedir. Daha sonrasında da bu talep fazlası ofis ve konutlar doğru zamanda satılamadığı için müteahhiti nakit sıkıntısına sürüklemektedir. Bu nakit sıkıntısı da iflasa kadar varmaktadır. Öte yandan da iflas eden müteahhitlerin çokluğu ve piyasada yarattığı olumsuz etki, tüketicinin müteahhitliğe bakışını olumsuz yönde etkilemektedir. Toplam ülke refahı açısından baktığımızdaysa hukuki sorunların artmasına sebep olmakla birlikte ülke repütasyonunu olumsuz etkilemektedir.

Bir konu daha var ki arsa fiyatları… Yukarıda izah ettiğim yanlış yapılanma arsa fiyatlarını da arttırmaktadır. Müteahhitin yüzde 40-50 ’den fazla karını gören arsa sahibi arsasına karşılık müteahhitten yüksek oranlar ya da yüksek paralar talep etmektedir. Müteahhit de nasılsa ben bunu çıkarırım diye düşünerek istenilen oranları kabul etmekte ve arsa fiyatları artmaktadır. Müteahhit burada farkında olmadan yüksek kar marjı alarak bu alana iştahı kabartıp kendi kendine karşı rekabeti arttırmakta hem de arsa sahiplerine verdiği yüksek oranlarla kendi maliyetini de yükseltmektedir. Burada yapılabilecek tek şey iş modelini tümüyle değiştirip Avrupa’daki ve Amerika’daki gibi ayrı ayrı uzmanlıklara ayırarak yeni müteahhitlik kavramı yaratmaktır.

Sonuç olarak; hukuki ihtilaflar, mahkemelerde açılan davalar vb. tüm sorunlar aslında sadece “sonuç”tur. Bu sonuç uzlaşmalarla ya da adalet sistemimiz içerisinde en adil şekilde yapılacak yargılamalarla nihayete erecektir. Mevzu bu sonuçlara hiç gelmeyecek ortamı sağlamaktır. Bu da ancak müteahhitlik işlerin organizasyonel yapısını değiştirmekten geçer.

Yazar : Avukat Kadir Kurtuluş

Kaynak : Emlak Kulisi

2017-05-08T10:09:27+00:00Temmuz 31st, 2012|Kategoriler: Gayrimenkul Hukuku, Kadir Kurtuluş|Etiketler: , , , , , , , |Yeni müteahhitlik kavramı hakkında her şey! için yorumlar kapalı