TOKİ ŞERHİ VE UYGULAMASI
TOKİ, yani Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, 1984 yılında yürürlüğe giren 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu ile özerk Toplu Konut Fonu’na haiz, Genel İdare dışında Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı İdaresi Başkanlığı adı ile kurulmuştur. Kuruluş, ülkemizde sıklıkla gerçekleşen depremler ve bunun sonucunda ortaya çıkan depreme dayanıklı konut yetersizliği, köylerden büyük şehirlere göçün sonucu hızla ilerleyen gecekondulaşma, sosyal devlet ilkesi gereği devletin sağlıklı ve kamuya ait konut yapma ihtiyaçlarına hizmet etmek amacıyla kurulmuş ve faaliyetlerini bu yönde devam ettirmiştir.
2985 numaralı Toplu Konut Kanunu, TOKİ’nin görev alanını belirlemektedir. Buna göre, doğal afet meydana gelen yerler ve diğer yerlerde konut, altyapı ve sosyal donatı uygulamaları yapmak veya yaptırmak, köy mimarisinin geliştirilmesine, gecekondu alanlarının dönüşümüne, tarihi doku ve yöresel mimarinin korunup yenilenmesine yönelik projeleri kredilendirmek, her çeşit araştırma, proje ve taahhüt işlemlerinin sözleşmeyle yaptırılmasını temin etmek TOKİ’nin görevleri arasında yer almaktadır.
TOKİ, bu görevleri yerine getirirken, Toplu Konut Kanununda ona verilen yetkiyle, görevleri çerçevesinde gerçek ve tüzel kişilere ait arazi ve arsaları ve bunların içerisinde veya üzerinde bulunan her türlü eklenti ve yapıları kamulaştırmaya, Konut, sanayi eğitim vs. yatırımları ve kamu tesisleri için planlamayı öngördüğü ve tahdidini yaparak ilgili tapu idarelerine bildirmiş olduğu sahalardaki arsa ve arazinin satışlarında şufa hakkını kullanmaya, sattığı veya devrettiği arsa ve arazinin amacına uygun kullanılması için tapu kayıtlarına, şerhler koymaya ve/ veya bu amaca yönelik sözleşmeler yapmaya yetkilidir.
Tapu kaydına şerh koyma, taşınmaz mal sahibinin taşınmaz üzerinde haklarını kısıtlamak için tapu kütüğüne bir çeşit uyarı mahiyeti de içeren bir yazı yazılmasıdır. Şerhin bir çok çeşidi vardır. Aile konutu şerhi, kira şerhi ipotek şerhi bunlardan birkaçıdır. TOKİ’nin tapu siciline kayma yetkisi bulunan şerhler ise, kamulaştırma, şufa ve satılmış veya devredilmiş arazilerin amacına uygun kullanılması amacıyla konulan şerhlerdir.
TOKİ’nin yapma yetkisine sahip olduğu kamulaştırma, kamulaştırma kanununun 3. Maddesinde yer alan iskan projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır. Buna göre, idare, kamulaştırma kararı aldıktan sonra, kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirir. Daha sonra, kamulaştırmanın tapu siciline şerh düşülmesini, kamulaştırmaya konu olan taşınmazın bağlı bulunduğu tapu müdürlüğüne bildirir. Tapu siciline kamulaştırma şerhi düşülmesi, malikin ilgili taşınmazı satmasına, kiraya vermesine, kısacası üzerindeki haklarını kullanmasına engel değildir. Kamulaştırma şerhi düşüldüğü tarihten itibaren 6 ay içinde, ilgili idare kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescili istediğine dair mahkemeye başvurmaz ve bununla ilgili mahkeme kararını ilgili tapu müdürlüğüne sunmaz ise, tapu müdürlüğü, kamulaştırma şerhini kendiliğinden kaldırır.
TOKİ’nin tapuya şerh düşme yetkisinin bir ikincisi, şufa şerhidir. Şufa, önalım hakkının hukuki terimidir. TOKİ, faaliyetleri arasında yer alan arsa üretimini gerçekleştirmek için, , konut, sanayi eğitim vs. yatırımları ve kamu tesisleri için planlamayı öngördüğü arsa ve arazileri, bu arsa ve arazilerin bağlı olduğu tapu müdürlüklerine bildirir ve bunlarla ilgili tapu kayıtlarına şufa şerhi düşülmesini sağlar. Bu şerhin düşülmesi, o arazi veya arsanın satışa çıkarılması halinde TOKİ’nin önalım hakkı olduğu, yani onu diğer alıcılara nazaran öncelikle satın alabilme hakkı olduğu anlamına gelir. Şufa şerhinin kaldırılması için, TOKİ’nin ilgili tapu müdürlüğünden şerhin kaldırılmasını talep etmesi gerekmektedir.
TOKİ’nin, şerh düşme yetkisinin sonuncusu ise, satmış veya devretmiş olduğu arsa ve arazilerin amacına uygun kullanılması için, satış şartlarına uygun altyapı oluşturulmadan ya da bununla ilgili tesisler yapılmadan üçüncü kişilere satış, devir, temlik yapılamayacağı, haczedilemeyeceği hususunda tapu kayıtlarına şerh koymasıdır. Bu sayede TOKİ, elinden çıkmış olsa dahi, arazi ve arsaların kendi amacı doğrultusunda kullanılmasını garanti altına alabilmektedir.
Yazar : Avukat Meltem CİNKÖSE